Что делать если дом

Что делать, если застройщик не достраивает дом? Советы юриста по долевому строительству!


Бесплатная юридическая консультация:

В наше время все хотят иметь своё собственное жильё: многим надоело постоянно менять съёмные квартиры, хочется обустроить свой дом по вкусу.

Оглавление:

Но недвижимость сейчас стоит немало и единственным выходом для многих является ипотека.

При этом граждане по понятным причинам охотно покупают абсолютно новое, ещё даже строящееся жильё. Разумеется, в этом есть как свои выгоды, так и риски. И сегодня мы рассмотрим именно их, а поможет нам с правовой точки зрения юрист по долевому строительству Наталья Нещерет.

Зачастую случается такая ситуация, когда сами дольщики инициируют банкротство застройщика, желая получить средства по расторгнутому договору. Буквально, наличие одного расторгнутого договора – это уже банкротные требования, потому что ни одна квартира дёшево не стоит, и если в течение определённого времени застройщик не исполнит свои обязательства по возврату денежных средств дольщику, который расторг договор, может быть введено наблюдение – требования будут признанными обоснованными, скорее всего суд даст несколько раз время для погашения, но этот процесс не может откладываться вечно. Рано или поздно, если застройщик обязательства не исполнит, будет введено наблюдение и уже начнутся необратимые процессы.

Давайте резюмируем, какие выходы из ситуации могут быть. Разумеется, при банкротстве застройщик этот дом уже достраивать не собирается – у него просто нет на это денег. Здесь у дольщиков есть несколько вариантов, так как им в любом случае нужно что-то сделать, чтобы получить квартиру – есть вариант создать жилищно-строительный кооператив – такую организацию, которая будет достраивать дом, но здесь потребуются дополнительные средства. Конечно, такой вариант в основном никому не приятен, потому что люди заплатили большие деньги давно, ждут квартиру долго, скорее всего, платят ипотеку, либо снимают жильё, и ещё нужны деньги, чтобы достроить дом – такое осилить могут не все.


Бесплатная юридическая консультация:

Путь общественной огласки и обращения в администрацию является наиболее удобным для дольщиков, потому что не нужно будет ничего доплачивать. Цена останется такой, как была, а новый застройщик продаст непроданные квартиры и получит вследствие этого выгоду. Важно не молчать о ситуации, а придать ей общественный резонанс, иначе недостроенный дом может оставаться десятилетиями. Помните, что если вы соберётесь с остальными жильцами этого дома, и будете действовать вместе, ситуацию уже невозможно будет замолчать (особенно, когда речь идёт о многодетных семьях, жилье эконом-класса, льготных государственных программах). Обращайтесь к юристам, органам власти: вы можете повлиять на благоприятный исход ситуации! Добивайтесь того, чтобы ваши права были защищены!

Источник: http://fgramota.ru/material/340-chto-delat-esli-zastrojshhik-ne-dostraivaet-dom-sovety-yurista-po-dolevomu-stroitelstvu

Что делать, если дом признали аварийным

Как выглядит аварийный дом

Аварийным считается дом, в котором несущие и ограждающие конструкции имеют трещины, провалы и иные повреждения, которые деформируют стены и ухудшают эксплуатационные свойства здания.

В таком доме жильцы легко могут травмироваться, даже просто передвигаясь по квартире. Нередки случаи, когда на людей осыпалась штукатурка, под ним падали балконы и т.д.

В аварийном доме все инженерные системы: электроснабжение, водоснабжение, отопление и т.д. – не соответствуют санитарным и эпидемиологическим нормам, принятым законодательно. При этом любое пользование подобными системами способно привести к травмам и даже летальному исходу.


Бесплатная юридическая консультация:

В аварийном доме не соответствует норме и уровень шума, а также электромагнитного излучения. Если все это есть в наличии, жильцы смело могут обращаться в ответственные за жилой фонд органы с просьбой признать дом аварийным.

Для этого понадобится собрать целый пакет документов, который будет включать в себя и заявления жильцов, и жалобы на ненадлежащее качество дома, и технические отчеты экспертов. На основании этих документов будет создана комиссия, которая и вынесет решение по зданию.

Кого расселяют из аварийных домов

Естественно, если дом признан аварийным с угрозой обрушения, жильцов должны переселить, и именно за это людям и приходится бороться. Однако есть ряд нюансов, которые необходимо учитывать, собираясь отстаивать свое право на новое жилище.

Всех людей, которые проживают в аварийном доме, делят на 2 категории:- собственники;- наниматели.

Первые – это те, кто владеет жильем на праве собственности, т.е. купили или приватизировали муниципальное жилье. Вторые – это те, кто живет в квартире по договору соцнайма. Наниматели могут рассчитывать на переселение в жилье с той же площадью. Ведь подобное действие никак не связано с улучшением условий. Если наниматели стоят в очереди на расширение, их позиции и очередность сохраняются, несмотря на переселение.


Бесплатная юридическая консультация:

В случае с собственниками алгоритм действий несколько иной. Тут действуют 2 варианта: либо квартира выкупается государством, либо собственнику предлагается выкупная цена (это сумма, которая должна включать рыночную стоимость квартиры, а также убытки, связанные с утерей жилья). Однако зачастую собственники не согласны с той ценой, которую им предлагают, и поэтому нередки ситуации, когда в судах годами тянутся тяжбы, а люди продолжают жить в аварийном жилом фонде.

Всем жильцам необходимо собрать пакет документов, в который войдут документы о том, к какой категории жильцов вы относитесь, техпаспорт квартиры и многое другое. Собственникам необходимо приложить оценку квартиры, чтобы определиться с ценой своей жилплощади. Ведь согласно законодательству государство не обязано предоставлять собственникам жилых помещений аварийного дома другое жилье.

Если между собственником и муниципалитетом достигнуто соглашение, заключается специальный документ и проводится процедура изъятия жилья с согласия собственника за наличный расчет. В случае если собственник хочет слишком высокую цену за свое жилье, уполномоченный орган подает в суд, и собственника выселяют по решению Фемиды, определив ему свою цену, которая при этом не будет ниже рыночной.

Источник: http://www.kakprosto.ru/kakchto-delat-esli-dom-priznali-avariynym

Соседи сожгли мой дачный дом

12 мая в квартире моей мамы раздался звонок. «Вы только не волнуйтесь, но ваш дом сгорел».


Бесплатная юридическая консультация:

Пожар выбил маму из колеи, и я поняла, что решать вопрос придется мне. Проблема была в том, что я не имела ни малейшего представления, с какой стороны за него браться. Я никогда не оценивала ущерб, не строила этот дом, не ходила в суд и даже не спорила с соседями по мелочам. Тем не менее, я ворвалась в эту тему и все решила.

Вот как было дело.

Это наш сгоревший дом. Он назывался «теплый» или «гостевой», в нем было комфортно даже в очень холодную погоду

С чего начать, если сгорел дом

Сначала нужно выяснить характеристики дома и причину пожара. Если дом строила компания по договору, в документах есть все, что нужно, — достаточно держать бумаги под рукой (и вдалеке от дома). Обязательно должны быть измерения всех комнат и потолков: они понадобятся многократно.

Причину пожара нужно выяснить у соседей и МЧС . Если это поджог или неосторожное обращение с огнем, придется решать вопрос в суде. В этом случае стоит начать поиск адвоката, который поможет вам защитить свои интересы и получить компенсацию. Если пожар произошел в результате несчастного случая, у вас есть шанс договориться с соседями напрямую и решить вопрос без суда.

Из разговора с соседями я выяснила, что ночью у них загорелся хозблок. Поджигать его причин не было, а случайному прохожему бросить окурок на 30 метров сложно. Дознаватель из МЧС сказал им, что, скорее всего, ночной скачок напряжения вызвал искрение проводки и привел к пожару. От хозблока загорелся и наш дом. Пожарные приехали, когда оба дома было спасать поздно, но они успели залить пожар до того, как огонь добрался до газового баллона в хозблоке. Мы все легко отделались.


Бесплатная юридическая консультация:

Получалось, что по-человечески соседи не виноваты, хотя юридически они несут ответственность за пожар. Тем не менее, дом был, а теперь его нет.

Я сказала соседям, что ни в чем их не виню, что я не хочу судиться и что узнаю, как действовать дальше, и позвоню им.

стоит, по мнению оценщика, восстановление нашего дома после пожара

Я нашла адвоката, который согласился помогать советами и представлять мои интересы, если дело дойдет до суда. План был такой:

  1. Получить заключение оценщиков, какой ущерб мне принес пожар.
  2. Попытаться договориться с соседями мирно, чтобы они компенсировали ущерб.
  3. Если не удастся — идти в суд.

Собрать документы

Для оценки ущерба понадобятся документы:


Бесплатная юридическая консультация:

  1. Паспорт владельца участка.
  2. Свидетельство о праве собственности на землю.
  3. Кадастровый паспорт земельного участка.
  4. Справка о пожаре из МЧС .

На встречу с оценщиком надо взять с собой ксерокопии всех документов, в том числе разворотов паспорта с фотографией и пропиской. Часто считают, что достаточно оригиналов, но это не так: оценщик обязан подшить копии документов к экспертному заключению. Забрать оригиналы документов клиента он не может, а надеяться, что хороший ксерокс найдется в садовом товариществе, бессмысленно.

Все это у нас было, кроме справки из МЧС . Но если что, свидетельство о праве собственности и кадастровый паспорт можно восстановить через МФЦ района, в котором расположен участок. Там сделают запрос в архив и через две недели выдадут документы.

Какие документы помогут увеличить стоимость дома

Если у вас есть чеки и договоры оказания услуг, касающиеся сгоревшего дома, приложите их к пакету документов для оценщика. Он сможет опереться на них, чтобы обосновать стоимость дома.

Подойдут чеки на мебель, технику, любые вещи, пострадавшие при пожаре, и недавно сделанный ремонт.

Оставалась справка о пожаре. Пожарные не оставили соседям документов с указанием, куда обращаться. Пока я искала концы, на меня вышел старший дознаватель местного отделения МЧС . Я оказалась нужна ему больше, чем он мне: ему надо было закрыть дело.

Бесплатная юридическая консультация:

Минус был в том, что за справкой надо было ехать в рабочий день к назначенному времени за 100 км от Москвы. Зато я теперь знаю, что пожарных частей в Подмосковье мало и узнать контакты отделения можно по любому телефону МЧС .

Для получения справки нужен собственник, его паспорт, свидетельство о собственности и заявление о происшествии в свободной форме. Пришлось брать с собой маму. Справку мы получали минут сорок. Мое заявление сотрудника МЧС не устроило, и мы заполнили официальную форму с подробным описанием дома. Чтобы ускорить процесс, лучше заранее измерить дом и изучить его характеристики в документах. Я не подготовилась: не знала, какой утеплитель использовали строители и что такое ондулин.

Как выяснилось, ондулин — это красное покрытие для крыши. Также выяснилось, что он исключительно хорошо горит. Серая часть крыши — железо, ондулина не хватило. Только это спасло соседний дом

Сотрудник МЧС настойчиво просил меня назвать приблизительную стоимость дома. Я отвечала, что как раз для оценки мне нужна справка от пожарных. Получался заколдованный круг. В итоге я сказала: «Хорошо, 700 тысяч», — и на этом все закончилось.

Выяснилось, что сотрудникам нужна не какая-то сумма, а вполне конкретная: ниже 250 тысяч рублей. Такой ущерб сразу перестает быть особо крупным, и дело можно закрыть. Поэтому мой совет: никогда не называть случайные цифры, даже если кажется, что без официального подтверждения они ничего не значат.

В итоге мне выдали справку и пригласили прийти за заключением с актом оценки, если дойдет до суда. Но я была уверена, что мы все решим без суда, и пошла выбирать оценщика.


Бесплатная юридическая консультация:

Найти оценщика

Я не знала, доверять оценщикам из интернета или положиться на тех, с кем уже работали мои знакомые. Поэтому позвонила тому, которого горячо рекомендовали. Он сказал, что может выехать через две недели, еще две недели будет писать заключение и хочет за работу 40 тысяч рублей. Дороговато. Я решила, что в силах найти специалиста сама.

Я обзвонила всех специалистов: рекомендованных и интернетных. Отсеяла тех, кто не отвечал в рабочее время, не перезванивал по договоренности, отказывался присылать сканы документов, проводил оценку по фотографиям без выезда на место, не мог вразумительно ответить на вопросы и был занят больше недели. Осталось пять организаций.

В интернете стоимость оценки начинается от 3 тысяч рублей. На деле вилка стоимости — от 10 до 25 тысяч, время подготовки документов 5—10 дней .

Я выбрала небольшую контору с минимальной ценой на услуги в 10 тысяч рублей. Мы детально обсудили условия и сошлись на 8 тысячах.

я заплатила за оценку ущерба дома от пожара в 90 км от Москвы


Бесплатная юридическая консультация:

Оценщик выслал мне по запросу пачку документов, из которых самый главный — страховой полис на 5 млн рублей на случай ущерба имущественным интересам клиента.

Другие полезные документы, которые я получила:

  1. Лицензия оценочной организации.
  2. Диплом оценщика с правом ведения профессиональной деятельности.
  3. Сертификат соответствия.
  4. ИНН организации.

Все они вошли в итоговое заключение об оценке.

Я предложила довезти оценщика до места на машине. Два с половиной часа, пока мой муж боролся с пробками, я выясняла, как проходит оценка, из чего состоит цена и каких неприятностей ждать. Если бы завтра выяснилось, что в нашем садовом товариществе был свой оценщик и он был мне нужен, я смогла бы договориться с ним на 4 тысячи за услугу вместо 40.

Как сэкономить на эксперте, не жертвуя качеством

Чем ближе к дому расположена организация-оценщик, тем дешевле обойдется услуга. Но выяснить это сложно: чтобы привлечь клиента, оценщики утверждают, что работают именно в том районе, который вам нужен. Поэтому надо прямо спрашивать: «Откуда поедет оценщик?» Мы этого не знали, поэтому в итоге везли специалиста из Москвы. Если бы нашли рядом, сэкономили бы 2—3 тысячи рублей, но я не жалею.


Бесплатная юридическая консультация:

Как проходит оценка ущерба

На экспертизу обязательно надо звать соседей, иначе они могут опротестовать в суде акт осмотра, на котором нет их подписи, и будут правы. Соседи имеют право отказаться участвовать, но позвать мы их обязаны.

Общепринятая практика: послать соседям телеграмму за неделю до экспертизы. Так принято, но я рискнула и не стала посылать телеграмму. Я держала соседей в курсе дел, поэтому понадеялась на их заинтересованность. Соседка на экспертизу пришла.

в такую сумму оценил эксперт вывоз сгоревшего дома

Оценщик рассказал всем, как будет проходить оценка, измерил все помещения, сфотографировал и описал повреждения, заполнил акт оценки, в котором расписались все три стороны, и умчал составлять заключение.

Обращайте внимание оценщика на все повреждения

Укажите оценщику на все виды ущерба и попросите их зафиксировать. Он впервые видит ваш дом, не ждите, что он все найдет сам.


Бесплатная юридическая консультация:

В нашем случае полностью сгорел душ и пострадал второй дом на участке. У него обгорела дверь второго этажа и чердачная дверь. Самостоятельно оценщик мог и не заметить эти повреждения. Тогда сумма ущерба в заключении была бы меньше.

Что должно быть в итоговом документе

Через пять рабочих дней я приехала в офис к оценщику и получила заключение на 24 листах, сшитое, пронумерованное и опечатанное.

  1. Информацию об организации и ксерокопии документов организации.
  2. Термины и описание экспертизы.
  3. Список источников, которые оценщик использовал при определении стоимости.
  4. Стоимость ликвидации сгоревшего дома.
  5. Описание повреждений и стоимость замещения дома.
  6. Копии наших документов, необходимых для оценки.
  7. Копию акта оценки.
  8. Фотографии повреждений.

Стоимость восстановления дома эксперт оценил врублей 50 копеек, а разбор и вывоз сгоревшего дома — врублей.

Заключение об оценке и другие документы, которые нужны, чтобы восстановить сгоревший дом Боковые и задние стены выгорели, а фасад цел. Это не преимущество: разобрать и вывезти его будет не просто. Заключая соглашение о постройке нового дома, не забудьте включить пункт о ликвидации старого

Если вы хотите, чтобы вам построили новый дом, а не обшили сайдингом горелые балки, в заключении должно быть явно сказано, что уровень повреждений превышает 70%. В этом случае дом не подлежит ремонту и в заключении указывается стоимость замещения здания.


Бесплатная юридическая консультация:

Лучше сразу попросить распечатать простую копию для соседей. Иначе полночи перед встречей придется провести в попытках аккуратно отксерить прошитый документ. Это сложнее, чем кажется. Отдавать оригинал заключения соседям неразумно, а требовать, чтобы они вникли в него при вас, негуманно.

Юрист оценочной компании на всякий случай дал мне образцы документов для суда и пообещал консультировать бесплатно, если будут вопросы. И еще вести дело в суде, если без него не получится. Ему выгодно оказывать бесплатную поддержку клиенту: времени требует немного, зато в случае судебного разбирательства клиент с большой вероятностью выберет его для ведения дела.

Что увеличивает стоимость дома

Если у дома есть чердак, его площадь тоже учитывается в расчетах, даже если вы используете его только для хранения вещей. Такая же ситуация с подвалом или гаражом.

Как договариваться с соседями

Соседи пришли в ужас от суммы оценки и сказали, что ничего подобного не ждали. Чтобы легче было разговаривать, я нашла сайт крупной компании — строителя дачных домов с конструктором и рассчитала стоимость утепленного дома с печью и отдельным душем. Дом компания оценила врублей, а душ — в 125 тысяч.

Результат расчетов с таблицами и фотографиями я взяла с собой на встречу. Это очень помогло. Мы обсудили, что этот расчет — стоимость даже не дома, а сруба, без электричества, воды и внутренней отделки, которые обойдутся минимум во столько же. В результате соседи согласились, что сумма оценки не безумная, просто им дорого и надо подумать.


Бесплатная юридическая консультация:

Юрист настаивал, что не стоит отдавать соседям результаты оценки, потому что они будут искать лазейки и переговоры могут застрять. Я рискнула и считаю, что поступила верно, но юрист был прав: споры о правильности оценки — это сложно. Лучше заранее решить, готовы ли вы.

Вот что мне помогло:

  1. Я сообщила, что не разбираюсь в строительстве и не знаю ответы на все вопросы.
  2. Предложила обращаться с вопросами к оценщику, его контакты есть в заключении.
  3. Напомнила себе: именно на случай, если что-то пойдет не так, существует страховое покрытие на 5 млн в случае причинения ущерба клиенту.

Если это не учесть и пытаться на полном серьезе брать на себя ответственность за все решения эксперта, легко умереть от нервного срыва.

К стандартной модели дачного дома я добавила утеплитель, водосточную систему и печь

Разбирать дом, пока не подписали соглашение, было нельзя. Это понимали обе стороны. Горелый Левиафан стал местной достопримечательностью: с участка соседей его видно лучше, теперь там все время фотографировались жаждущие подробностей дачники. Соседи очень хотели его убрать.


Бесплатная юридическая консультация:

Что важно учесть при составлении соглашения:

  1. Вы можете требовать именно ту форму компенсации, которая нужна вам. Например, вы хотели снести этот дом — в этом случае надо договариваться о компенсации деньгами.
  2. Надо искать зоны пересечения интересов. По многим вопросам договориться легче, чем кажется.
  3. В соглашение можно включать сопутствующие расходы. Например, поделить оплату оценщика.
  4. В новом доме будет только то, что написано в соглашении. Не стоит надеяться ни на что по умолчанию. Если в соглашении этого нет, суд не примет вашу сторону.

В итоге мы подписали соглашение, в котором соседи обязались ликвидировать остатки сгоревшего дома и построить такой же, как был. Для этого мы подробно описали дом снаружи и внутри, вплоть до количества розеток. Включили обязательство убрать все элементы дома, чтобы не было искушения использовать уцелевшие рамы. Чтобы соглашение имело силу в случае разногласий, в нем должны быть не только имена и подписи, но и паспортные данные обоих собственников или их представителей.

На бумаги и процедуры ушел месяц. Каждый специалист, с которым я пересекалась, считал обязательным сообщить, что 90% таких конфликтов заканчивается в суде. Но мы не хотели в суд, поэтому упорно обсуждали, кому что надо. Обнаружили, что наши интересы не сильно расходятся.

Мы согласовали детали, подписали соглашение и договорились, что после постройки дома подпишем еще одно — об отсутствии претензий, — которое закроет эту историю.

Что делать, если не получилось договориться

Если соседи не считают, что они что-то должны делать, придется обращаться в суд.

Для этого, кроме тех документов, что уже на руках, — они все понадобятся — придется снова поехать с актом оценки в отделение МЧС , к которому относится дом. Они выдадут специальное заключение для суда.


Бесплатная юридическая консультация:

В суде потребуется еще один документ — о досудебном урегулировании. Неважно, что вы ведете переговоры уже полгода. Нужна досудебная претензия, которую лучше оформить до того, как вы соберетесь в суд. В досудебной претензии необходимо описать проблему, размер компенсации и назначить срок решения проблемы. Разумно установить срок 10 дней: дольше невыгодно вам, меньше — не хватит ответчику. Если за это время ничего не произошло, можно обращаться с исковым заявлением.

Если бы я решала вопрос через суд, то составление иска и участие в заседаниях доверила бы юристу. Досудебную претензию несложно написать и вручить самостоятельно. Чтобы в этом убедиться, я составила досудебную претензию специально для этой статьи и на всякий случай согласовала ее у юриста:

Помимо суммы компенсации, адвокат включит в иск ваши расходы на оценку, свое вознаграждение, судебные расходы и компенсацию морального ущерба.

Суд может назначить своего эксперта, который заново оценит размер ущерба. Причем оценить ущерб он может ниже, чем ваш оценщик. Да и суд может снизить его размер, если соседи постараются в заседании. Поэтому в любом случае нельзя разбирать дом до того, как вы составили и подписали соглашение.

Когда и зачем нужен нотариус

Оформление документов и встречи со специалистами требуют времени. Если у собственника нет времени, потребуется представитель и доверенность на него.


Бесплатная юридическая консультация:

Собственник нашей дачи — моя мама. По пути домой из первой же поездки я завезла нас к нотариусу и сделала доверенность на себя.

Соглашение, если оно оформлено правильно, имеет юридическую силу в суде. Но если у вас есть причины не доверять соседям, заверьте его у нотариуса. Так надежнее.

Чем закончилась наша история

История еще не закончилась. Каждый раз, когда мне кажется, что все хорошо, возникает новая проблема. Так что я решила не расслабляться, пока мы не подпишем финальный договор об отсутствии претензий.

Сначала соседи построили душ. Мама довольна. Сейчас соседи заканчивают вывозить остатки дома. Со следующей недели они планируют начать строительство.

Удивительно, но отношения с соседями сейчас даже лучше, чем год назад. Я научилась не суетиться и спокойно ждать предложений, чтобы согласовать решение, которое меня устроит. Без паники, нервов и агрессии.


Бесплатная юридическая консультация:

Начало августа. Сдала статью и поехала посмотреть, как там дом. Горелые останки уже убрали, а новый каркас быстро подвели под крышу, чтобы не залили дожди. Важно понимать, что процесс восстановления небыстрый: при хорошем раскладе история закончится в самом конце лета.

Источник: http://journal.tinkoff.ru/dom-sgorel/

Где найти домового себе в новый дом?

Найти домового себе в новый дом, задача не простая, без этого существа, которое на протяжении многих веков было верным союзником наших дедов и прадедов, жизнь будет горькой и печальной.

В этой статье мы с вами подробно разберем где и как найти себе домового в новый дом.

Если у вас в новом доме творятся беды и несчастья, родные болеют и происходит всякая чертовщина, то поиск этого спасителя становится крайне необходимым.


Бесплатная юридическая консультация:

Значит делаем так, ищем старый заброшенный деревенский дом, желательно что бы он был древним и чистым в нутрии, берем с собой старый ботинок, кусок белого хлеба и молока.

Приходя в старый деревенский дом, (я вас сразу предупреждаю домовые могут видеть намерение человека на расстоянии) забудьте все ваши страхи и суеверия, добрый домовой может сразу показаться издали, в виде старой бабки или деда, даже если в деревне никто не живет.

Прежде чем входить в старый дом говорим; (Батюшка домовой разреши войти в дом твой), если нет никаких угрожающих звуков, все в порядке входим.

В старом доме на пол ставим старый ботинок, наливаем в блюдечко или другую подходящую посуду молока, говорим (Батюшка домовой отведай со мной), оставляем себе чуток хлеба и молока, угощение домовому ставим на печку или в темный угол у печки.

Садимся спиной к тому месту куда поставили угощение и сами съедаем кусок хлеба и молоко, если услышали мурлыканье и пыхтенье, значит домовой вас принял, если в том случае вам вдруг показались зловещие звуки или видения, то сразу уходим из этого дома.


Бесплатная юридическая консультация:

Когда домовой принял ваше угощение, не поворачиваясь в ту сторону где слышали звуки пыхтенья или мурлыканья говорим такую фразу; (Батюшка домовой поехали в новый дом со мной), опять ждем пару минут забираем ботинок и уходим к себе домой.

Найти домового можно также в больших сараях и других подобных целых строениях рядом с домом, не забывайте про домового, подкармливайте его белым хлебом, молоком и конфетами.

Не стоит искать его там, где были пожары, или дома, стоящие на кладбище.

Весь изложенный материал на этом ресурсе отражает только личное мнение автора и не может восприниматься как руководство к действию и тем более как единственно верный источник истины. Мира света и тепла тебе Гость. На главную.

Источник: http://domotkn.ru/domovye/201-chto-delat-esli-v-novom-dome-net-domovogo.html

Что делать, если дом сдан с недоделками?

Дом сдан, получено разрешение на его ввод в эксплуатацию. Владельцев квартир приглашают подписать акт приема-передачи и получить ключи. Но не торопитесь ставить свою подпись.

Порой горящие сроки и желание застройщика сэкономить приводят к тому, что качество строительных и отделочных работ оставляет желать лучшего. Как заставить застройщика исправить дефекты?

  • Явные, широко распространенные дефекты:
  1. трещины в перегородках и перекрытиях;
  2. неровности бетонной стяжки или вовсе ее отсутствие, перепады уровня пола;
  3. отклонение стен, кривые стены;
  4. смежные плиты не примыкают плотно друг к другу, промежутки между стыками плит ничем не заполнены;
  5. отсутствует гидроизоляция в ванной, санузле;
  6. нет заявленных межкомнатных перегородок;
  7. неработающая электрика, замкнувшая проводка;
  8. дефекты инженерных систем;
  9. некачественно сделанный косметический ремонт (неровно наклеенные обои, битая плитка и пр.)

Внимание. Не устраивает расцветка обоев или цвет краски? По этой причине претензии застройщику не предъявляются.

  • Скрытые дефекты, которые нельзя распознать без использования специального оборудования или без проведения строительной экспертизы:
  1. повышенный радиационный фон;
  2. опасные электромагнитные излучения;
  3. выделение некачественными стройматериалами вредных веществ (формальдегид, аммиак и т.д.), которые отравляют воздух квартиры;
  4. неправильная закладка фундамента, которая приводит к образованию трещин на стенах либо к обрушению перекрытий и т.д.

Внимание. Если недостаток существенный и неустранимый, то вы можете требовать расторжения договора, возврата денежных средств и компенсации морального вреда.

После ввода жилья в эксплуатацию застройщик приглашает собственника осмотреть квартиру, подписать акт приема-передачи.

1. Оцените качество выполненных работ. На что обратить внимание во время приемки? Это зависит от того, какое жилье застройщик сдает — свободной планировки, с черновой отделкой, либо с отделкой от застройщика.

  • В квартире со свободной планировкой или с черновой отделкой покупатель должен перед подписанием акта приемки проверить, качественно ли выполнено остекление; осмотреть стыки труб, места крепления радиаторов отопления. Убедиться, что вентиляция, канализация, водопровод работают исправно. Проверить, как закрывается входная дверь, нет ли перекосов, отсутствуют ли трещины в стенах и перекрытиях, ровная ли бетонная стяжка, подключен ли электросчетчик.
  • В жилье с отделкой от застройщика помимо моментов, важных для квартир с черновой отделкой, следует убедиться, что в санузлах и на кухне есть необходимая сантехника, раковины, отделка плиткой. Что по всей квартире сделана электрическая разводка, и все розетки и выключатели работают исправно. В помещении должны быть отопительные приборы, напольное покрытие, межкомнатные двери. Стены должны быть покрашены либо оклеены обоями. Покупатель здесь должен смотреть также и на качество выполненных отделочных работ.

2. Фиксируйте любые обнаруженные недостатки документально. Обязательно при приемке занесите все нарушения в смотровой лист. Если есть возможность, делайте фото-, видеосъемку. Но, главное, как можно полнее опишите недочеты на бумаге и заверьте подписью застройщика. Обязательно оговорите и зафиксируйте на бумаге сроки устранения недостатков.

Важно! Если вы обговорите ваши претензии только на словах и подпишете акт без указания недочетов, застройщик в дальнейшем может заявить, что вы сами произвели в квартире все повреждения эксплуатационного характера.

3. Подписывать ли акт приема-передачи, если обнаружены недочеты?

  • Акт лучше не подписывать вплоть до устранения застройщиком всех, описанных в смотровом листе, недостатков. Но это только в том случае, если вы уверены, что застройщик готов их устранять.

Важно! Если акт не подписан и недостатки не зафиксированы письменно – застройщик может заявить, что вы уклонялись от приемки.

  • Акт следует подписать (с перечислением всех обнаруженных дефектов), если вы не уверены в том, что застройщик исправит недоделки. В этом случае ваши действия должны быть следующими: фиксируете совместно с застройщиком перечень недочетов, проводите оценку стоимости материалов и работ, необходимых для устранения дефектов; взыскиваете с застройщика стоимость и подписываете акт.

4. Ждите устранения недостатков. Все обнаруженные недочеты застройщик проверяет исходя из параметров действующих СНиПов. После этого он обязан устранить нарушения в срок, указанный в смотровом листе, или в течение трех месяцев.

Важно помнить, что у квартиры, как у любого товара, есть гарантия. Гарантия на квартиру, приобретенную по договору долевого участия, согласно федеральному закону №214 — 5 лет после подписания акта приема-передачи. В прочих случаях гарантийный срок прописывается в договоре с застройщиком. Важно, чтобы в договоре были подробно прописаны условия этой гарантии, а также ответственность застройщика.

  • Если недочет мог образоваться в процессе эксплуатации вами квартиры (оторванные обои, сломанные двери), доказать, что вы приняли квартиру в таком виде, будет сложно. Гарантия на это не распространяется.
  • Если же характер недочета такой, что можно утверждать – это брак строителей – то застройщик обязан устранить недочет, либо выплатить вам компенсацию. Например, вы подписали акт согласно ДДУ, и только спустя время обнаружили, что у вас, допустим, кривые стены или мокнет внутренняя стена во время дождя, или промерзают стены в холодное время года. Кривая стена не могла образоваться в результате ненадлежащей эксплуатации квартиры вами после подписания акта. Предъявляйте претензию застройщику с требованием устранить недостаток.
  • Часто бывает, что в течение 1-3 лет после сдачи дома по стенам ползут трещины. Из-за них в квартире может быть серьезно повреждена отделка, мебель. Многие застройщики уверяют, что трещины — это норма, ведь дом дает усадку. Обратитесь к экспертам в строительной отрасли. Если по строительным нормам подобный брак недопустим, вы вправе требовать его устранения. Можно также требовать у застройщика компенсации затрат на отделочные работы и материалы. Внимание. Трещины в здании могут появиться из-за того, что владельцы квартир делают отверстия в несущих стенах — в этом случае застройщик не виноват, а убытки следует взыскивать с соседей, виновных в нарушении нормативов.

Гарантийный срок истек? Суд встанет на сторону владельца квартиры, если установит, что факторы, которые привели к образованию дефекта, существовали изначально, до передачи квартиры дольщику. К примеру, произошло обрушение перекрытий, из-за неверных инженерных расчетов, или несоблюдения нормативов при строительстве, — в этом случае есть шанс получить компенсацию с застройщика.

1. Убедитесь, что у вас есть все необходимые доказательства. Дефект должен быть зафиксирован по всем правилам!

  • Опишите недочет письменно в присутствии группы свидетелей (комиссия, созданная в частном порядке), попросите свидетелей расписаться. Сфотографируйте или снимите недочет на видео.
  • Наибольший доказательный вес имеет строительно-техническая экспертиза. Однако проводить предварительную экспертизу нужно не всегда. Иногда лучше сразу обратиться в суд и там ходатайствовать о проведении судебной экспертизы. Это зависит от материалов дела и специфики конкретных исковых требований.
  • Проводите строительную экспертизу жилья за свой счет? Сохраняйте все чеки. Расходы на независимых экспертов компенсирует в дальнейшем ответчик (застройщик), если суд вынесет решение в вашу пользу.
  • Не делайте ремонт до фиксации недостатков. Так, если вы недовольны неровным полом, при этом самостоятельно делаете стяжку, доказать, что пол изначально был с перепадами, будет проблематично. А фотографии выявленных дефектов, сделанные до ремонта и не подкрепленные письменными свидетельствами, сами по себе доказательствами не являются!

2. Направьте в адрес застройщика претензию.

  • В претензии максимально четко и достоверно опишите выявленные недочеты.Требуйте устранения недостатков в разумные сроки – обычнодней. Можно также требовать:

- соразмерного уменьшения цены квартиры;- денежной компенсации (если вы устранили или собираетесь устранить дефекты своими силами, застройщик должен компенсировать понесенные вами расходы).

  • Укажите срок, в который ожидаете ответа (10 дней)
  • Претензию оформляйте письменно, в двух экземплярах. Отправляйте заказным письмом с уведомлением о вручении. Или вручите лично. Второй вариант с печатью и подписью застройщика, оставьте себе.

3. Дождитесь ответа. Если ответа нет либо получен отказ, либо в ответе на претензию застройщик пообещал исправить недочеты/ выплатить компенсацию в определенный срок и нарушил обещание, обращайтесь в суд. Рекомендуем предварительно обратиться за консультацией к юристам.

4. Подайте иск в суд с требованием об устранении замечаний.Приложите все доказательства: письменные претензии к застройщику с надлежащей отметкой о вручении; акт о недостатках; данные экспертизы. Если вы несете дополнительные расходы в то время, когда застройщик устраняет недостатки, например, вынуждены снимать жилье, взыскивайте и эти убытки при наличии доказательств (договор аренды и т.д).

Также читайте, что делать, если застройщик затягивает сроки сдачи жилья.

Источник: http://roscontrol.com/ozpp/article/chto-delat-esli-dom-sdan-s-nedodelkami/

Что делать, если дом построили плохо

Большинство покупателей загородной недвижимости не являются профессиональными строителями, поэтому качество готового коттеджа во многих случаях им приходится оценивать лишь визуально. А покупку участка с подрядом вообще можно сравниить с проверкой на везучесть. При этом именно поселки с обязательным подрядом на строительство сегодня стремительно набирают популярность. Какие требования к качеству дома может предъявить заказчик и что делать, если коттедж построили плохо, разбирался Cottage.ru.

Требовать возможное

В Подмосковье более 100 организованных коттеджных поселков предлагают клиентам готовые домовладения или участки с подрядом. Сегодня существуют государственные строительные нормативы, регулирующие как качество строительных объектов, так и правила проектирования и строительства. Однако случаи, когда клиент оказывается недоволен построенным домом, все же встречаются.

Обязанность подрядчика качественно и в срок исполнять взятые на себя работы прописана в Гражданском кодексе РФ. Особое внимание уделяется тому, чтобы дом был построен в соответствии с утвержденной сторонами документацией и сметой, то есть теми договоренностями, которые были достигнуты подрядчиком и заказчиком. Если клиент принял работу, но потом вскрылся дефект, который он не мог по каким-либо уважительным причинам увидеть в процессе строительства, то он имеет право обратиться с претензией к подрядчику и решить ее в досудебном порядке через саморегулирующие организации (СРО) или же подать заявление в суд. Отношения такого рода регулируются законодательством РФ, в частности Гражданским Кодексом (часть вторая, глава «Подряд»).

Помимо этого, есть ГОСТы на материалы, из которых построен дом, отмечает генеральный директор Good Wood development Игорь Тучков. Безусловно, использующиеся в строительстве стеновые, кровельные и любые иные материалы обязаны соответствовать им, как и требованиям по пожаробезопасности и экологичности. «Самым правильным путем для определения спектра требований в случае недовольства для клиента является найм специалиста технического надзора, который не только определит круг критических контрольных параметров, но и поможет грамотно составить допретензионное обращение к застройщику при обнаружении несоответствий в здании», — считает эксперт.

В свою очередь учредитель холдинга Good Wood Александр Дубовенко признает, что в настоящий момент вопросы качества мало отрегулированы, а уровень малоэтажного строительства фактически определяется репутацией девелопера. «К сожалению, в большинстве поселков с подрядом работают "карманные застройщики". У них более низкие цены, поэтому продукт "участок+дом" получается дешевле. Но серьезные компании очень редко работают в коттеджных поселках на партнерских началах. Таким фирмам проще напрямую договариваться с покупателем, который купил участок без подряда», — считает Дубовенко.

Внимание — брак!

Разумеется, при выборе коттеджного поселка лучше искать объект от проверенного застройщика с уже реализованными проектами. Там же можно посмотреть на качество построенных домов и даже пообщаться с уже состоявшимися клиентами компании. Но что же делать, если все-таки пришлось столкнуться с браком или несоблюдением условий договора подряда?

Если при проведении визуально-инструментального обследования качества выполненных строительных работ выявлены дефекты и недостатки, если покупателя не устраивает качество строительства дома, то он не должен подписывать акт приемки. Ему необходимо совместно с представителем застройщика и управляющей компании составить дефектную ведомость (ее еще называю дефектный акт, или, говоря профессиональным строительным языком, «дефектовка»). Это основной документ, который составляется при наличии изъянов, недостатков, брака при строительстве.

После этой процедуры застройщик подписывает гарантийное письмо на устранение дефектов и должен в сроки, оговорённые с покупателем, устранить их. «Все недостатки и строительные дефекты при строительстве можно условно разделить на устранимые и неустранимые (трудно устранимые) с точки зрения возможности их исправления без капитальной переделки части здания или всего здания. Также недостатки можно разделить на те, которые можно обнаружить при осмотре, и на те, которые проявятся только в процессе эксплуатации дома», — рассказывает вице-президент девелоперской компании «Химки Групп» Дмитрий Котровский.

Однако если общий язык все же не найден, а заказчик уверен в своей правоте, он может заказать независимую экспертизу (этим занимаются организации, которые специализируются на строительных экспертизах, а также некоторые сертифицированные строительные фирмы), отмечает руководитель офиса «Новослободское» департамента загородной недвижимости «Инком-Недвижимость» Алексей Сенчук. Такой документ может стать весомым аргументом в споре, в том числе, если дело дойдет до суда. Другое дело, если такую экспертизу назначит сам суд (он же определяет пул компаний, где она будет заказана, и критерии, по которым будет проводиться экспертиза). На основе этого документа будет принят вердикт, а расходы на экспертизу либо будут поделены поровну, либо лягут на виновного.

Очень важно при обнаружении брака понять, по чьей вине он возник. Бывают случаи, когда брак возникает в результате использования некачественных строительных материалов, которые были предоставлены заказчику, и их использование привело к дефекту. В таком случае вины непосредственно подрядчика может и не быть.

Судебное дело

Если застройщик отказывается от устранения дефектов и брака, то покупатель имеет право расторгнуть договор в одностороннем порядке и потребовать возврата денег, либо решить спор в судебном порядке.

«Если застройщик не реагирует на претензии, это однозначно плохой знак. По идее, потребитель уже после первого же факта молчания на его письменное обращение в течение 30 дней, имеет полное моральное и юридическое право составить жалобу на контрагента и оформить ее как исковое судебное заявление. Как правило, любой застройщик, перед перспективой уплаты неустойки за нарушения правил переписки сторон, которая закреплена как в законе, так и в договоре, становится более открытым к диалогу, в том числе, на неприятные для него темы — недоделки, нарушения технологий и сроков», — говорит Игорь Тучков.

Итак, требования к качеству строительных работ должны быть прописаны в договоре, поэтому следует внимательно изучить все положения этого документа. Если же замечен брак, покупатель имеет право требовать от подрядчика безвозмездное устранение всех дефектов. Еще один возможный вариант — требовать от застройщика денежной компенсации затрат на устранение выявленных недостатков.

Все претензии следует предъявлять при приемке работы подрядчика. Помочь в этом процессе может строительная экспертиза. Специалисты более точно составят перечень недостатков, который в значительной мере может повлиять на качество построенного жилья.

Важно добавить, что добросовестные застройщики чаще всего в договоре прописывают гарантийный срок, это дает клиенту дополнительную уверенность. Если же застройщик не реагирует на претензии, то, к сожалению, разбирательства переходят в судебный процесс.

Источник: http://news.ners.ru/chto-delat-esli-dom-postroili-plokho.html

Что делать, если ваш дом признали самостроем?

Что делать, если твой дом признали самостроем?

No media source currently available

Участвуют адвокат Богдан Леськив и потерпевшие новоселы из Саратова и Волгограда

Марьяна Торочешникова: Что делать, если твой дом признали самостроем? Десятки российских семей рискуют оказаться на улице, едва вселившись в новые, только что купленные квартиры – суды признают новостройки незаконными и подлежащими сносу. Люди считают, что их обманывают не только недобросовестные застройщики, но и чиновники. Одни строят многоквартирные дома на участках, не предназначенных для этих целей. Другие "неожиданно" выявляют самострои, когда возведенные дома уже заселили людьми.

В студии Радио Свобода – адвокат коллегии "Правовая защита" Богдан Леськив, на видеосвязи из Саратова и Волгограда – потерпевшие граждане и наши корреспонденты.

Первая история пришла из Волгограда. Летом волгоградцы, купившие квартиры в новостройках на улице Помнящего, Пономарева и Бабича и уже вселившиеся в новое жилье, узнали, что, по решению суда Советского района Волгограда, семь трехэтажных домов должны снести, постройки признаны незаконными. Заложниками ситуации оказались 124 семьи, которые больше года назад на условиях долевого участия приобрели квартиры в строящихся домах.

Оксана Загребнева, наш корреспондент в Волгограде, на видеосвязи с нами, она расскажет подробности этой истории.

Оксана Загребнева: Действительно, это 124 семьи, 160 человек приобрели жилье как на условиях долевого строительства, так и по договорам купли-продажи. Получилось так, что застройщики получили земельные участки для индивидуального жилищного строительства в частном секторе, но возвели на них многоквартирные дома с нарушением градостроительного и земельного законодательства и продали квартиры людям. Как рассказали в мэрии, у застройщиков не было проектов систем отопления, газо- и водоснабжения, не проводились изыскательские работы, все это не гарантирует безопасности и жителей этих домов, и близлежащих. Администрация города обратилась в суд, который обязал жильцов покинуть квартиру, а незаконно построенные объекты снести за свой счет.

Марьяна Торочешникова: А почему городские власти так поздно вмешались в ситуацию?

Оксана Загребнева: Как водится, стрелки переводят друг на друга. В администрации Советского района глава администрации поясняет это несовершенством нашего законодательства, что на стадии укладки фундамента непонятно, что строит владелец, и суды не принимают подобные иски, а потом, когда уже появляется несколько этажей, несколько дверей, ясно, что это будет многоквартирный дом, застройщика вызывают сначала в районную администрацию, он не является, его вызывают в городскую администрацию, в суд… Процесс затягивается, и за это время застройщик воспевает возвести дом и продать квартиры. В данном случае прокуратура не рекомендовала городским властям идти на мировое соглашение, настаивали на сносе дабы это было уроком застройщикам другим, недобросовестным, и жильцам, которые не хотя вникать в тонкости Жилищного законодательства, не требуют у застройщика все документы. Сейчас, учитывая важность вопроса, было решено создать рабочую группу на уровне области, которая создает некий алгоритм действий для всех участников конфликта. Владельцам этим квартир, в частности, было рекомендовано обращаться в суды с заявлением об отсрочке на полгода ранее принятых судебных актов о сносе домов. За эти полгода должны пройти независимые экспертизы, которые проведут сотрудники Волгоградского архитектурно-строительного университета, и они скажут, насколько надежды, безопасны данные дома. Если есть недочеты, их придется устранить. Застройщики должны будут привести в порядок всю проектно-сметную документацию за свой счет. Я знаю, что в одном из домов установлено запрещенное в жилых домах отопительное оборудование, это нужно будет устранить.

Марьяна Торочешникова: А кто-то был привлечен к ответственности в связи со случившимся, были возбуждены уголовные дела или административные производства в отношении застройщиков или чиновников, допустивших эту ситуацию?

Оксана Загребнева: Были возбуждены дела в отношении двух застройщиков. В их действиях прокуратура усмотрела состав преступления, их обвиняют в мошенничестве. Но сами застройщики такому повороту очень удивляются, говоря, что это обычная практика, когда документы оформляются параллельно строительству или даже после его завершения.

Марьяна Торочешникова: Я знаю, что в Волгограде суды и раньше выносили решения о сносе незаконных жилых строений.

Оксана Загребнева: Да, но суды принимают в таких случаях разные решения, некоторые дома остаются на своих местах, а другие сносят. Были случаи сноса домов.

Марьяна Торочешникова: Волгоградская история типичная для многих российских регионов. В Подмосковье, в частности, встречаются подобные истории. Почему вообще такое возможно?

Богдан Леськив: Хотел бы отметить, что несмотря на типичность подобных ситуаций, в последнее время все меньше становится случаев, когда застройщики привлекают денежные средства без надлежащего оформления документов. В данной истории Волгограде не только не была готова разрешительная документация на момент строительства домов, но еще и участок, выбранный для строительства, был предназначен совсем для других целей. Застройщик, в принципе, не может привлекать денежные средства, пока у него не готова вся разрешительная документация. Более того, прозвучала фраза, чтобы были заключены договора долевого участия, но я очень сомневаюсь, что, когда заключается договор долевого участия, вначале он должен быть подписан, а потом зарегистрирован в Росреестре. И только после того, как договор долевого участия пройдет государственную регистрацию в Росреестре, он считается заключенным, и денежные средства по этому договору, по закону, можно привлекать только после этого. Я больше чем уверен, что в Волгограде договоры были только подписаны, но не прошли регистрацию.

Марьяна Торочешникова: И контролировать это должны были сами граждане?

Богдан Леськив: Конечно! Есть определенные требования закона, и граждане, подписав договор, являются стороной договора, как и застройщик, и участвуют в государственной регистрации, и свои обязанности по регистрации договора они осуществляют сами, обращаясь в Росреестр, либо через доверенных лиц. Они эту обязанность не исполнили. Они, видимо, подписали договор, посчитали, что на этом их функция по проверке юридической чистоты сделки исполнена, и просто заплатили деньги. Конечно, граждане не юристы, и застройщики им объяснили, что все документацию соберут, все будет готов месяца через два, но квадратный метр для вас в цене возрастет уже в два раза, либо не останется свободных квартир… То есть здесь применяются такие коммерческие уловки, нечестные маркетинговые способы, и подавляющее большинство людей верит застройщикам, и люди не проверяют документы.

Марьяна Торочешникова: С нами на связи из Саратова наш корреспондент Антон Наумлюк, и там похожая ситуация сложилась. 12 сентября спецназ Службы судебных приставов брал приступом таунхаусы на Питерской улице города. Приставы прибыли для выселения жителей, согласно исполнительному листу. Однако жильцы встали у входа во двор дома живой цепью. А строение было признано незаконным, поскольку таунхаусы были построены на участках, не предназначенных для многоквартирного строительства. Эти таунхаусы были построены в 2009 году, а в июне 2013 года Волжский районный суд Саратова признал строительство домов незаконным и постановил демонтировать строения путем сноса. Застройщик Михаил Грачев имел разрешение на индивидуальное строительство на собственном участке, однако дом был продан нескольким семьям. Причем оформлено было таким образом, что люди получали право не на квартиры, а на долю в строении. Суд признал, что здание не подключено к системе городской канализации, что недопустимо для многоквартирного дома. Иск о признании этого зама незаконным подали, кстати, жители близлежащих коттеджей. Сейчас дома, насколько мне известно, еще не снесли.

Антон, каковы новости с этими таунхаусами?

Антон Наумлюк: В настоящий момент основной истец, подавший претензию к таунхаусам, сосед, проживавший на соседней улице, отозвал исполнительный лист. Это не отменяет уже состоявшегося решения суда, но единственная возможность легализовать эти дома – провести общественные слушания на базе администрации города, чтобы изменить статус земли. Такие слушания были однажды уже проведены, однако истцы, подавшие заявление в суд, отменили, в том числе, и результаты этих общественных слушаний.

Марьяна Торочешникова: Эта история дошла до Верховного суда Российской Федерации, который оставил в силе все решения саратовских судов и признал, что дома надо сносить. И сейчас речь идет о мировом соглашении между представителями жителей близлежащих коттеджей, которые объединились в ТСЖ, и теми людьми, которые прибрели квартиры в таунхаусах.

Антон Наумлюк: Да. Жители таунхаусов проиграли все судебные процессы, и под влиянием шумихи вокруг этого дела, и под влиянием финансовых уступок, на которые пошли жители таунхаусов, истцы решили пойти на мировое соглашение. Тем не менее, городская администрация, которая давала разрешение на строительство таунхаусов и все эти годы закрывала глаза на строения, не участвует в процессе мирового соглашения, в конфликт не вмешивается. Такая практика для Саратова вообще обычная. У нас есть две девятиэтажки, в которых 200 семей находятся в таком же положении, то есть могут потерять свое жилье. По решению суда две новеньких девятиэтажки снесут, поскольку они мешают локатору местного аэропорта, а разрешения на строительство были получены от администрации в полном объеме.

Марьяна Торочешникова: Привлекли ли к ответственности чиновников, которые давали разрешения на строительство?

Антон Наумлюк: Сейчас в Саратове идет громкий процесс – обвиняется экс-глава администрации города Алексей Прокопенко, во время руководства которого как раз и были выданы разрешения на строительство этих девятиэтажек без нужных по закону согласований. Что касается таунхаусов, там пока никакой ответственности ни застройщик, который нарушил законодательство, ни чиновники администрации, давшие разрешение на строительство, не понесли.

Марьяна Торочешникова: Богдан, ваши комментарии?

Богдан Леськив: История в Саратове связана со сносом таунхауса, и здесь есть споры, признавать таунхаусы многоквартирным жилым домом или нет. В последнее время судебная практика складывается так, что все-таки многоквартирным жилым домом признают, хотя это спорное утверждение. Таунхаусы, как правило, не больше трех этажей, то есть они соответствуют критерию, что индивидуальный жилой дом должен быть не больше трех этажей. Правда, есть еще второй критерий – дом должен быть предназначен на две семьи, не больше двух квартир, а таунхаусы, как правило, имеют от 5 до 10 квартир. Но не зря ситуация развивается достаточно давно, дома были построены в 2009 года, и в 2009 году не было четкого понимания, относить таунхаусы к многоквартирным жилым домам или нет. Только в 2010 году, по-моему, появились разъяснения Министерства экономического развития РФ, где рекомендовали такие таунхаусы относить к многоквартирным жилым домам. Такое строительство все-таки легче легализовать, все здесь в руках местных органов власти. Если они грамотно организуют публичные слушания, проведут разъяснительную работу среди населения, то есть все шансы легализовать такое жилищное строительство.

Вообще, здесь много вопросов к местным органам власти и к правоохранительным органам. Одно дело, когда на землях под дачное строительство строятся трехэтажные многоквартирные жилые дома, и я понимаю отговорку чиновников, что они не знают, что там строится за забором. По внешнем периметру все вроде бы хорошо, построил себе человек коттедж в 4 тысячи квадратных метров – не запрещено. А потом оказывается, что это не коттедж, а разделили 4 тысяч на 100 квартир по 40 метров – вот и получился многоквартирный дом. Другое дело, когда дом выше трех этажей, потому что, когда начинаешь возводиться четвертый этаж, можно же вопросы начать задавать. И я не верю, что глава администрации, хозяин на своей территории, неоднократно проезжая мимо этого и не знает, что там происходит. Безусловно, чиновники закрывают на это глаза, и с этим надо разбираться, в том числе почему вовремя не вмешались органы прокуратуры, органы ведомственного контроля и так далее. И количество потерпевших будет другое. Одно дело – пресечь это на стадии строительства, когда только стены возводятся, другое дело – когда дом построен, фактически распродан, и количество потерпевших семей равно количеству квартир в этом доме.

Марьяна Торочешникова: Вместе с сообщениями о сносе незаконных домов в последние несколько месяцев приходят сообщения жилых самостроев. В том числе в Пермском крае, например, был снесен целый цыганский поселок, где у людей не было никаких разрешительных документов на строительство, на дома. Тем не менее, поселок этот существовал многие годы, люди там жили, их дети учились, а потом в одночасье приняли решение, приехали судебные приставы, поселок снесли, люди остались под открытым небом накануне зимы. Похожая ситуация развивается на протяжении многих лет в Калининградской области, там тоже проблемы с цыганским поселком. Обычно перед выборами власти показывают свои намерения бороться с чем-то незаконным, а цыгане оказываются крайними. Можно сравнивать эти ситуация с тем, о чем мы рассказывали, что происходит в Волгограде и Саратове?

Богдан Леськив: Я не стал бы ставить знак равенства между этими историями. Вопрос с цыгансками поселками больше социальный, в частности в таких поселках обычно развит незаконный оборот наркотических средств, он процветает.

Марьяна Торочешникова: Но никто же не мешает Госнаркоконтролю этим заниматься. Работайте!

Богдан Леськив: Безусловно. Зачастую правоохранительные органы знают места продажи наркотиков и задерживают там наркокурьеров и наркоманов. А сносится поселок, как было в Калининградской области, и все наркоточки разбежались по городу. Здесь еще вопрос социальной адаптации жителей этого поселка. С юридической точки зрения у них никаких прав нет. Безусловно, ликвидация поселения – самая крайняя мера. Нужно понимать, насколько это продумано, и можно к ней прибегать, только если невозможно легализовать этот поселок и органично вписать его в инфраструктура населенного пункта.

Марьяна Торочешникова: А насколько сложно или легко легализовать строения, признанные незаконными?

Богдан Леськив: Смотря о каких строениях мы говорим. Поговорим вначале о многоквартирных домах. Все зависит в первую очередь от того, на каком земельном участке такое строение было возведено. Земельные участки у нас делятся на категории и на виды пользования. Категории бывают – земли сельхоугодий, земли населенных пунктов… Если это земли сельхозугодий, я полагаю, практически ничего нельзя сделать, поскольку нужно поменять категорию земельного участка на земли населенных пунктов, это делается на уровне субъекта федерации, это достаточно сложный процесс. Скажем, есть категория – земли сельхозназначения, а вид использования – под дачные участки. Скорее всего, если ваш многоквартирный дом стоит на такой земле, вы его потеряете.

Если это категория земель населенных пунктов, а назначение земли не соответствует, - напомню, что многоквартирные жилые дома можно строить только на землях, которые разрешены под возведение многоквартирных жилых домов, - к примеру, у вас назначение под дачное хозяйство, в таком случае все в руках местной администрации. Нужно организовать проведение публичных слушаний, чтобы поменять вид назначения земельного участка. Когда мы говорим о восстановлении нарушенных прав людей, которые приобрели такое жилье, нельзя забывать, что, восстановив эти права, возможно, мы нарушим права других граждан, которые проживают вокруг, у которых там земельные участки в собственности, возведены индивидуальные дома и так далее. Для этого публичные слушания и проводятся, чтобы было понимание, согласны ли люди вокруг, которые здесь проживают, допустить такое соседство. Более того, здесь нужно провести экспертизу объекта, что он пригоден для проживания, безопасен, нужно экологическое заключение, что не нарушается экология, нужно понимать, не нарушаются ли права граждан на благоприятную среду проживания. Нужно понимать, каким образом будет проведено подключение электрических мощностей, газа, канализации и прочее, выдержат ли мощности. Только при положительном решении всех экспертиз можно надеяться на то, что каким-то образом строение будет легализовано.

Марьяна Торочешникова: А на что людям надо обращать внимание при покупке жилья, чтобы не оказаться в такой ситуации?

Богдан Леськив: Для начала нужно разбираться в законодательстве. Если вы готовы разобраться сами, то прочитайте закон о долевом участии, там все прописано. Или обратитесь к юристам, принести им проект документа, который вам дают подписать, чтобы они провели юридическую экспертизу и объяснили вам, какие могут быть подводные камни, сложности, на что нужно обратить внимание. Жилье стоит дорого, и услуги юристов на фоне стоимости жилья доступны каждому. И очень много статей в интернете, на специальных сайтах, форумах написано, как себя вести, на что обращать внимание. Нужно просто проявить элементарную осмотрительность, изучить вопрос и не покупаться на такие заманиловки, когда слишком дешево, к примеру.

У нас есть два законных способа приобретения строящегося жилье – это долевое участие или жилищно-строительные кооперативы. С долевым участием все просто: пока вы не получите зарегистрированный экземпляр договора, со штампом Регистрационной палаты, что проведена госрегистрация договора, вы не платите деньги, и тогда вы ничем не рискуете. Более того, если от вас будут требовать внести деньги до регистрации такие застройщики нарушают закон. И их должны, как минимум, привлечь к административной ответственности, можно идти на них жаловаться.

Жилищно-строительный кооператив – это более сложная форма приобретения жилья. Вступая в ЖСК, вы приобретаете право на получение квартиры в будущем, то есть вы как бы получаете пай определенный, у вас нет определенной квартиры с номером, у вас есть определенный целевой взнос, и за счет таких взносов строится жилье. Не исключена ситуация, когда руководство кооператива, аккумулируя все средства, неправильно их вложит или сбежит с ними. Мы не рассматриваем случае откровенного мошенничества, но, не проявив бдительность и проявив неграмотность, люди могут просто вложится не туда, куда надо. Поскольку вы участвуете опосредовано, здесь нужно проявлять двойную, тройную бдительность, нужно проверять документы на объект, который уже строится. Если вы приходите в ЖСК на стадии строительства, вы уже можете попросить документы на возводящийся дом, разрешающие документы, проектную декларацию, проект дома, договор аренды на земельный участок и так далее.

Марьяна Торочешникова: А можно застраховать свои риски в страховой компании, застраховать договор?

Богдан Леськив: В теории такая услуга есть, но чтобы застраховать договор, необходимо, чтобы страхования компания провела его экспертизу, и она ее проведет. И если выяснится, что здесь что-то неправильно с юридической точки зрения, вам договор никто не застрахует.

Марьяна Торочешникова: Так это один из способов обезопасить себя!

Богдан Леськив: Да, но не все страховые компании предоставляю такие услуги, это еще не нашло свое распространение на рынке – такой вид страхования.

Марьяна Торочешникова: И это может оказаться дороже, чем юридические услуги.

Богдан Леськив: Однозначно будет дороже.

Марьяна Торочешникова: Последние несколько лет, когда отменили историю с обязательным нотариальным удостоверением сделок с недвижимостью, нотариусы говорили, что граждане не понимают, чего они лишаются, и если бы они свои договоры купли-продажи жилья регистрировали и нотариально заверяли, то тогда бы уже наверняка они были больше застрахованы от последствий, потому что нотариусы отвечают имуществом за неправильную сделку, и они все договоры проверяют. Есть смысл идти к нотариусу для такой подстраховки?

Богдан Леськив: Здесь вопрос в том, что оно не исключает другого. Если мы говорим про договор о долевом участии, такая сделка в обязательном порядке должна быть зарегистрирована в Росреестре. Мы говорим еще о третьем случае привлечения денежных средств – так называемые предварительные договоры купли-продажи. Это очень распространено. Если долевое участие без регистрации – это откровенное мошенничество, то очень часто распространена схема, когда вы приходите, и вам говорят: вы отдайте нам денежки, а мы заключим с вами договор купли-продажи, который будет называться предварительным. Суть этого договора в том, что мы в будущем обещаем вам заключить основной договор купли-продажи, по которому вы и зарегистрируете свои права.

Марьяна Торочешникова: Это что-то вроде договора о намерениях?

Богдан Леськив: По сути да. Такой договор заключается в письменной форме, и его можно было бы нотариально заверить. Но для этого нужно волеизъявление двух сторон, соответственно, застройщик тоже должен с этим согласиться. Это, кстати, один из способов провести застройщика на вшивость – согласится он на нотариальное заверение. Если что-то нечисто, он не согласится однозначно. Однако с конструкцией предварительных договоров я вообще не стал бы связываться, потому что в предварительном договоре прописывается только намерение, и любой застройщик может выкрутиться в суде, сказав: я в будущем планировал изменить назначение земельного участка, провести все изыскательные работы, сделать все экспертизы, все узаконить и продать вам красивую квартиру, как положено, но не получилось, извините. И нотариус может сказать: а на момент удостоверения все было нормально, застройщик обещал, вы хотите деньги заплатить, - и никакой ответственности он нести не будет. Вот если у вас есть сомнения в договоре долевого участия, и вы хотите его нотариально удостоверить, нотариус удостоверил его, а потом договор не прошел госрегистрацию, а вы каким-то образом заплатили деньги, тогда еще каким-то образом можно попытаться привлечь нотариуса к ответственности.

Марьяна Торочешникова: А как складывается судебная практика в случаев самостроев? Насколько судьи мобильны? Известны ли вам случаи, когда суд выносил бы частное определение в адрес чиновников, направлял бы запросы в Следственный комитет, чтобы проверили деятельность конкретных чиновников, допустивших подобную ситуацию?

Богдан Леськив: Ну, суд, в принципе, не уполномочен направлять какие-то запросы в Следственный комитет, но вынести частное определение он может. Но ни разу суды не воспользовались таким правом. В принципе, чиновники формально всегда правы. Если на момент покупки жилья все разрешения были выданы, насколько законно они были выданы – это другой вопрос, гражданин не может проверить законность этих разрешений. Если потом окажется, что чиновник превысил свои полномочия или злоупотребил своими правами, здесь, во-первых, нужно говорить уже об ответственности органов власти, и возможно уже предъявление исков к органам власти о возмещении убытков в результате незаконных действий, и морального вреда, конечно. Насколько я знаю, у нас такие иски не заявлялись. Люди борются в пределах попыток оставить за собой право на жилье. Если дом был построен при наличии разрешительных документов, которые потом были признаны недействительными или аннулированы, здесь нужно предъявлять иски к органам власти, но почему-то до сих пор они не предъявлялись.

Марьяна Торочешникова: А часто ли удается узаконить уже построенный дом?

Богдан Леськив: Практически никогда. В Московской области сейчас порядка 400 таких спорных объектов. Не по всем идут судебные разбирательства, по многим идут. И еще ни одного случая, чтобы строение было узаконено, не было. Есть случаи, когда были заключены определенные мировые соглашения, но опять же суть этих мировых соглашений в том, что застройщики обязуются привести в соответствие документацию, узаконить и так далее. Если они смогут это сделать, спор будет разрешен, и права жильцов будут восстановлены. Но опять же такие мировые соглашения, скажем, промежуточные, просто заморожена ситуация на определенный период, и она требует дальнейшей проработки. Чтобы вопрос был решен окончательно, и жилье было легализовано, и жильцы смогли им спокойно владеть и распоряжаться свой собственности, такие случаи мне неизвестны по Московской области. И, насколько я знаю, их в принципе нет пока.

Марьяна Торочешникова: А как долго вообще длятся подобные судебные разбирательства? Я так понимаю, здесь главное – оттянуть сроки, чтобы можно было сделать какие-то экспертизы, провести слушания, что-то еще. И кто за это платит?

Богдан Леськив: Конечно! Поскольку такие иски инициируются администрацией или органами власти, жильцы выступают в качестве ответчиков, и бремя несения судебных расходов ложится на них, пока дело не выиграно, и платят они. Такие судебные процессы могут длиться не один год, можно тянуть время 2-3 года, но очень часто это безрезультатно. За это время нужно собрать все необходимые экспертизы и документацию, планомерно и продуманно действовать.

Марьяна Торочешникова: А можно ли историю с приобретение жилья в новостройках в России назвать критичной? Или у людей меньше шансов, чем раньше, быть обманутыми?

Богдан Леськив: Конечно, немного меньше. В закон о долевом участии были внесены изменения, и самым главным изменениям я считаю то, что запрещено привлекать денежные средства до регистрации договора. Раньше это допускалось, сейчас это запрещено. И добросовестный застройщик действует по такой схеме: заключается договор, документы передаются на регистрацию, гражданин получает зарегистрированный экземпляр договора и оплачивает денежные средства. Все чисто и спокойно. Органы Росреестра провели за него экспертизу, всю необходимую процедуру проверочных действий и зарегистрировали договор, признали, что строительство законно.

Марьяна Торочешникова: А если добиться ничего не удалось, человеку выселили, дом снесли, есть хоть какой-то шанс вернуть ту сумму, которая была внесена за эту квартиру?

Богдан Леськив: Требования нужно предъявлять к застройщику, безусловно. Здесь два варианта – признавать в гражданском порядке такой договор недействительным, и по решению суда застройщик должен вернуть денежные средства. Но вопрос – исполнимости решения. Если застройщик – мошенник, к этому моменту, как правило, он просто скрывается. Юрлицо ликвидируется, уходит в стадию банкротства и так далее. Второй способ – привлечение к уголовной ответственности физических лиц, которые стоят за застройщиками, которые реально руководят этим процессом, и в рамках уголовного преследования возможна подача уже гражданского иска к виновнику, к физическому лицу. Если в законодательстве будут предусмотрены варианты, согласно которым физическое лицо может рассчитывать на какие-то серьезные поблажки в плане наказания при условии того, что он возмещает полностью причиненный вред, я думаю, можно было бы на деньги рассчитывать. Если застройщик понимает, что он либо получает семь лет колонии, либо отдает деньги, конечно, у него будет над чем подумать. Но в таких случаях люди, как правило, либо скрываются, либо рассчитывают на то, что следствие не докажут их вину, либо приговор будет мягким, условным, штрафом и так далее.

Марьяна Торочешникова: И человек все равно потеряет свои деньги.

Богдан Леськив: Да. До революции 1917 года у нас была процедура, когда в долговую тюрьму сажали и выкупали людей, не вопрос. Можно к этому вернуться. (смеется)

Марьяна Торочешникова: Вот на такой законодательной инициативе вы заканчиваем сегодняшнюю передачу…

Источник: http://www.svoboda.org/a/.html